Les prêts hypothécaires à taux ajustables font leur retour – est-ce une bonne ou une mauvaise chose?

Des années après leur perte de grâce au milieu de la crise des prêts hypothécaires à risque, les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) se réorientent progressivement vers le courant dominant.

Selon un rapport publié en décembre 2018 par Ellie Mae, une société de logiciels qui traite des prêts hypothécaires, le pourcentage d'achats de maisons utilisant des prêts hypothécaires à taux ajustable a augmenté jusqu'à 9,2%. C'était non seulement le niveau le plus élevé de 2018, mais également un record depuis qu'Ellie Mae a commencé à suivre de telles données en 2011.

Alors que de nombreux experts des finances personnelles et de l’industrie perçoivent cette recrudescence avec inquiétude, avertissant les consommateurs de continuer à éviter les ARM comme la peste, ce n’est pas le sentiment de tous les quartiers.

Les ARM ont leurs partisans, malgré leur implication dans le krach du marché immobilier qui a déclenché la Grande Récession. Voici un aperçu des avantages et des inconvénients de l’utilisation d’un bras pour acheter une maison.

Que sont les armes et pourquoi reviennent-elles?

Pour ceux qui ne sont pas familiers, les ARM sont des hypothèques à taux d’intérêt variable. Ils offrent aux emprunteurs un intérêt initial plus bas pour une période déterminée, généralement trois, cinq ou sept ans. Après cela, le taux fluctue en fonction du marché. Un bras 5/1, par exemple, aura un taux d’intérêt fixe pour les cinq premières années, puis reviendra à un nouveau taux chaque année par la suite en fonction des conditions du marché.

Les ARM gagnent en popularité alors que les taux des prêts hypothécaires à taux fixe de 15 et 30 ans ont augmenté en 2018. Le taux moyen d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans est redescendu à 4,14%, selon Freddie Mac, après avoir atteint un sommet de 4,94% en novembre. Toutefois, les taux moyens se situant autour de 3% sont probablement révolus depuis longtemps et la plupart des experts s’attendent à ce que les taux augmentent légèrement au cours des prochaines années.

En général, lorsque l’économie s’améliore, l’emprunt devient plus coûteux. Les taux hypothécaires ARM, toutefois, sont souvent inférieurs d’environ 0,5% aux prêts à taux fixe.

Dans un tel environnement, les emprunteurs à la recherche de paiements hypothécaires et de taux d’intérêt moins élevés optent de plus en plus pour les ARM.

«Je ne suis pas surpris de voir les bras faire un retour en force. Alors que les prix des logements continuent à augmenter, de nombreux propriétaires potentiels obtiennent simplement des prix », a déclaré James Stefurak, CFA et fondateur de Monarch Financial Research, en Floride.

La différence entre le jour présent et la période qui précède la grande récession

Pour ceux qui envisagent peut-être maintenant une hypothèque à taux ajustable pensant que le taux d’intérêt plus bas les aidera à se qualifier pour davantage de maisons, détrompez-vous, déclare Mike Ferraro, directeur régional de la Bank of England Mortgage.

«L'une des raisons populaires pour lesquelles les gens faisaient un bras avant 2008 était de se qualifier pour plus d'une maison. À ce moment-là, les prêteurs ont qualifié les emprunteurs aux taux initiaux les plus bas sans tenir compte d'éventuelles hausses de taux », a expliqué Ferraro. "Cela a conduit de nombreux consommateurs à souscrire des hypothèques à taux variable qui, selon les normes actuelles, auraient été qualifiées pour beaucoup moins."

Aujourd'hui, cependant, les prêteurs qualifient les emprunteurs pour les bras basés sur un calcul du taux d'intérêt plus élevé, plutôt que sur le taux initial offert, a déclaré Ferraro.

Et dans l’ensemble, la souscription d’hypothèques est loin, loin plus strict maintenant, a déclaré James McGrath, cofondateur du courtier immobilier de New York, Yoreevo.

«À la sortie de la crise, les bras ont acquis une mauvaise réputation pour une bonne raison, mais le problème concernait davantage la souscription que le produit lui-même», a expliqué McGrath. "Si vous ne pouvez pas vous permettre un prêt, vous allez faire défaut, c'est aussi simple que cela. Pendant la bulle immobilière, les emprunteurs ont pu mentir sur leurs revenus et les banques ne se sont pas souciées de le faire."

Les inconvénients des prêts hypothécaires à taux variable

Ne pas avoir le contrôle de la fluctuation des taux d'intérêt peut être une expérience difficile, qui peut parfois aboutir à un désastre pour le propriétaire, comme en témoigne la crise du logement susmentionnée.

Les emprunteurs qui optent pour ce type d’hypothèque doivent être préparés et à l’aise pour un tour potentiel en montagnes russes.

«Les emprunteurs doivent comprendre qu'il est possible que leurs versements hypothécaires mensuels augmentent considérablement en fonction de l'évolution de l'économie, des taux d'intérêt, du taux de rendement monétaire ou du marché du logement», a expliqué Patricia Russell, planificatrice financière et créatrice du site FinanceMarvel. . "Le choix d'un bras assorti de restrictions pourrait également empêcher un acheteur de pouvoir passer à un taux fixe dans un certain délai."

Plus précisément, lorsque les fluctuations des ARM se produisent, elles pourraient se traduire par des paiements hypothécaires beaucoup plus élevés presque du jour au lendemain, ce qui peut être gênant pour les emprunteurs à faible revenu en particulier.

"Si les taux montaient rapidement, l'emprunteur pourrait dépenser des centaines de dollars en paiements d'intérêts supplémentaires en un an seulement", a déclaré Matt Seu, directeur principal de la société de services financiers Actualize Consulting. "Cela augmente considérablement les chances de défaut de l’emprunteur."

Si tout cela n’est pas assez clair ou ne vous met pas en pause, passez un moment à discuter du sujet avec le spécialiste de l’argent, Dave Ramsey.

Le conseiller financier renommé exprime son dédain pour de tels prêts hypothécaires en des termes sans équivoque, appelant les acheteurs à éviter les bras à tout prix.

«Je ne prendrais en aucun cas une hypothèque à taux variable», a déclaré Ramsey. "Posez-vous la question suivante: de quelle manière pensez-vous que les tarifs vont" s’adapter "?" Si vous avez dit plus haut, vous avez raison. "

"Ce n'est pas sorcier", a ajouté Ramsey. «La banque vous propose un taux d’intérêt moins élevé, et lorsque les taux s’adaptent, ils ne diminuent presque jamais… Assurez-vous qu’une maison est une bénédiction et non une malédiction. Économisez pour un versement initial, obtenez un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans et payez-le le plus rapidement possible. »

Les avantages des hypothèques à taux ajustable

Néanmoins, de nombreux experts de l'industrie insistent sur le fait que l'utilisation des ARM présente de nombreux avantages.

Selon la situation financière globale de l’emprunteur, un PRA peut avoir un sens, suggère Russell. Les taux plus bas à l’avant du prêt permettent à certains acheteurs de nouvelles maisons d’acheter une maison et d’avoir suffisamment d’argent disponible pour d’autres besoins ou travaux de rénovation dans leur nouvelle maison.

«Un bras maintenant pourrait permettre à quelqu'un d'acheter la maison qu'il veut avec un paiement abordable», a ajouté Russell.

En outre, pour les emprunteurs fortunés, les ARM offrent un paiement d’intérêts moins élevé, ce qui leur permet d’investir la différence, a déclaré Seu. Lorsque les taux montent, ce type d’emprunteur peut rapidement se refinancer en un prêt à taux fixe ou simplement rembourser entièrement le billet.

Comment décider si un bras a du sens pour vous

Alors, comment décider si un bras peut être un bon choix pour vous? Procédez avec beaucoup de prudence, faites vos devoirs et comprenez tous les résultats possibles.

En particulier, analysez la différence de paiement dans l’environnement de taux d’intérêt actuel entre un emprunt et un prêt hypothécaire à taux fixe.

«Dans certains environnements de taux d’intérêt, les acheteurs doivent choisir les bras», a déclaré McGrath. «En particulier, lorsque les taux d’intérêt à court terme sont nettement inférieurs aux taux d’intérêt à long terme, ils ont beaucoup de sens. Veuillez noter que ce n'est pas le cas aujourd'hui, car les taux d'intérêt à court terme sont assez proches des intérêts à plus long terme. "

Un autre facteur à prendre en compte est la durée de votre séjour à la maison. Si vous envisagez de vendre la maison avant l'expiration du taux fixe d'introduction, un bras pourrait être utile (bien que les plans changent). Si la réponse est le reste de votre vie, cependant, un bras n’est probablement pas un bon choix pour vous.

«Si un consommateur envisage de rester dans une maison toute sa vie, il ne devrait pas faire ces prêts uniquement pour le taux initial bas, car il s’agira certainement d’un relèvement plus rapide à long terme», a déclaré Ferraro.

Cependant, les bras peuvent être un bon choix pour les personnes qui savent avec un certain degré de certitude que leur revenu sera plus élevé dans le futur.

"Si les taux de prêt immobilier augmentent et que le paiement hypothécaire mensuel augmente, ils savent qu'ils peuvent se permettre un paiement plus élevé", a expliqué James Stewart, initiateur d'hypothèques auprès du prêteur national et agent serveur Planet Home Lending.

Des exemples de telles situations pourraient inclure:

  • Vous terminez vos études et commencez une carrière bien rémunérée avec de solides perspectives d’emploi.
  • Un partenaire ou un conjoint qui retourne à la maison retournera au travail lorsque les enfants commenceront la maternelle.
  • Votre emploi sécurisé a des augmentations de salaire prévisibles en fonction du nombre d'années de travail.

En plus de ces situations, il y a quelques autres cas dans lesquels un ARM pourrait avoir un sens, a ajouté Stewart.

Ceux-ci incluent les acheteurs qui envisagent de rembourser le prêt immobilier avant l'ARM s'ajuste, car ils prévoient d'emménager dans une nouvelle maison ou un nouvel emplacement, et les acheteurs qui paient religieusement payer chaque mois un capital supplémentaire sur leur prêt hypothécaire.

"Quand un bras est ajusté, le nouveau paiement est basé sur le montant restant dû", a déclaré Stewart. "Réduire ce que vous devez peut vous donner des paiements plus bas."

Cependant, l’essentiel est le suivant: lorsqu’un accord est conclu avec un bras, vous prenez le risque que le paiement mensuel augmente, et il peut augmenter rapidement et de manière significative.
Si ce risque supplémentaire vous rendait trop stressé, un bras pourrait ne pas être pour vous, a déclaré Stewart.

Mia Taylor est un journaliste primé avec plus de deux décennies d'expérience. Elle a travaillé pour certaines des agences de presse les plus connues du pays, notamment l’Atlanta Journal-Constitution et la San Diego Union-Tribune.

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